“凭借广泛而多样性的医疗保健组合Welltower是否值得今天入场”

医疗房地产投资信托基金( reit )威塔( nyse:well )是该领域最大的参与者之一，该领域有望拥有光明的未来。 由于老龄化，婴儿潮一代注定会增加对医疗服务的投诉。 这个人口的前景是因为对这里的未来充满信心。 相反，这对设有这些公司的房东来说将是个好消息。 这样就足够让welltower成为购买者了吗？

好企业

很少有reit投资者认为welltower是个糟糕的企业。 事实上，很多人都说，所有经营好房地产的人都有令人羡慕的医疗资产组合。 该企业净营业收入的约45%来自所经营的高级住宅(技术上，雇佣他人经营资产)。 。 这使得可以享受不动产的特征。 另外18%来自用纯租赁方法租赁给他人的高级住宅，这意味着承租人必须承担财产的大部分费用。 这些资产是welltower组合的明显核心，为健康的老年人提供了一些支持生活空。

房租的约21%来自医疗办公楼，7%来自卫生系统。 在这些地方，老年人可以接受各种类型的持续护理，包括基本的医生就诊、专业化检查、急诊护理等。 投资组合的剩下部分(约占净营业收入的9% )是长时间的护理服务。 实际上是养老院。 这些是老年人在日常活动中需要物质援助时可以采用的设施。 但是，可以看到趋势。 welltower位于高级住宅和护理投诉连连的地区。

这不是welltower产品组合的唯一需求。 此外，它具有广泛的地域分布，侧重于顶级市场。 例如，在美国、加拿大和英国有不动产。 在加拿大，78%的高级住宅租金来自前十大市场。 在美国，79%的房租来自前25个市场。 在英格兰，88%的净营业收入来自伦敦和该国其他南部。 简单来说，威尔塔已经做好了迎接婴儿潮时代浪潮的准备，婴儿潮一代将更多地采用医疗设施。

请不要太兴奋

问题是投资者知道welltower强大领域的地位。 以这家企业的股息收益率(约3.9% )为例。 与标准普尔500指数低至2%的水平相比，股息投资者似乎更有吸引力，但如果将房地产投资信托基金的历史再往下一步看，收益率最低。 投资者正在投标直到股息收益率接近历史最低水平。 突然之间，welltower的收益率看起来不再是大交易了。 另外，收益率也低于最近的两家同行ventas和hcp的收益率。

从之前传出的估值角度来看，welltower预计2019年运营来源资金( ffo )将在每股4.10美元至4.20美元之间。 fo相当于一个工业企业的reit每股利润。 以近期每股91美元的价格计算，reit的价格与ffo的比率将接近22倍。 对于以平稳增长而闻名的以收益为导向的股票( reit为了不进行企业级征税，必须支付90%的收益)来说，这是一个很高的数字。 welltower期望在未来几年内对房地产的指控会增加，但事实依然如此。 目前，投资者正在为多个好消息定价。

价值和价格

用资助沃伦·巴菲特( warren buffett )培训的知名价值投资者本杰明·格雷厄姆( benjamin graham )来解释，如果为此付出太多，伟大的企业可能会成为糟糕的投资。 welltower是一家很好的企业，被广泛接受。 但是，投资者将这种医疗房地产投资信托基金的价格推高到了看起来很贵的地步。 虽然现在不是购买welltower的最佳时机，但可能需要考虑到在万一的修正中股价会再次下降到吸引力的水平。