“房地产经纪人在夏洛特繁荣结束之前进行买卖的竞赛”

乔纳森·奥斯曼( jonathan osman )指出绿色营地( camp greene )的砖房，该住宅位于上市以西，威尔逊大街( wilkinson boulevard )附近。 十多年前，这所房子的价格是38，500美元。 目前，另一家房地产经纪人以369，000美元的价格列出。

奥斯曼摇了摇头，把房产挂在附近的莫顿大街上。 用33.5万美元买了相似的房子，把砖堆起来，翻新了。

他说:“我明白了。 那个离上町很近。 但是卧室是一浴室吗？

38岁的奥斯曼( osman )将在夏洛特( charlotte )出售房子的第13年结束，但市场的剧烈变化依然让他震惊。 他在这里看到了2008年前的泡沫膨胀，之后很流行。 经济崩溃后的几年里，他专门从事困扰整个城市的不良销售。

但是，在这几年里，秋千被麻木的同一性所代替。 即使这座城市在十年前的大萧条后以无法想象的方式发生了变化。

奥斯曼说:“每个月都可以说同样的话。 供给不足，买家很沮丧。 复制和粘贴。

随着不间断的夏季酷暑持续到10月，奥斯曼开车穿过威尔金森路上的黑街。 这几年，他在赎价之家和这么深的水中出售房子，等不及银行和房主卸货。

现在社区陷入了疯狂。 列举了近50万美元的新房子代替了普通的砖头房子。 在部分街区，第三家或第四家正在装修中，前庭被撕裂，红色土地被散发。 因为工人卸下了新的不锈钢器具托盘，给砖涂上了时髦的战舰灰色。

更改粗体文字后，刚通过tuckaseegee的高级小狗日托的标志将显示附近出现的待售、即将发售和过晚的标志。

奥斯曼( osman )开车经过摊位，有人睡在摩尔头大街( morehead street )的i-277立交桥下的纸板床垫上。 他长时间想着出租屋和业主。 其中大部分是黑人，他们曾经几乎完全组成塞夫斯维尔( seversville )、比达尔( bidle )。

他说:把谁放在哪里？

随着2019年底的临近，夏洛特房地产的繁荣依然在持续，价格上涨、高档化、重建和无序扩张的力量重塑了这个城市广阔的地区。

根据夏洛特地区房地产经纪人协会的数据，9月，夏洛特地区平均售价比1年前上涨了近7%，突破30万美元。 城市地区平均价格更高，上涨近10%，超过324，000美元。

奥斯曼开着夏洛特，看到这个故事反映在他自己的生意上。 通过滴答他的旧交易，他观察了southpark附近的联合别墅，他以每年225，000美元的价格出售。 两年前以395，000美元的价格销售，几乎翻了一倍。 他每年以192，500美元的低价出售的steele creek住宅在市场上的价格为330，000美元。

他想起了五六年前的价格，现在听起来几乎过时了。 故事就像你妈在20世纪50年代花15美分买了麦当劳的芝士汉堡和薯条一样。

但是，尽管表面上房地产市场很强，但矛盾和逆流却在下面泛滥。

库存依然历史很低，房主不愿意出售房子，但这应该是购房者市场的一大财富。 另外，开发者的构建速度不足以跟上诉求。

9月待售房屋供应暴跌19%。 市场上只有两个多月的库存。 也就是说，如果停止挂牌的房屋，该地区将在约9周内空被收购。

房地产商当然不会因为大萧条的结果而进行交易。 记忆犹新:未出售的豪华公寓、潮水般失去抵押权的住宅区、建筑物停滞的僵尸地带。

但从奥斯曼的吉普车背后来看，2019年的夏洛特市场也不是天堂。 他比以往更有竞争力，现在约有14，500名房地产商订阅了一种叫做canopy mls的本地上市服务。 这比去年的约400个有所增加。

奥斯曼开玩笑说:每个第三方都是房地产商。

另外，knock、opendoor、zillow等企业被运入夏洛特，向卖方提供现金交易，但不会给房屋展示带来不便，也不会出现偶然的报价不明确。

华尔街支持的tricon和american homes 4 rent等企业在夏洛特( charlotte )购买了千万套住宅，大部分位于入门级价位(准确地说是库存最短的地方)，成为租赁房产

今年，奥斯曼计划出售约28所房子，与去年的销售额大致相同。 他觉得自己的收入也差不多。

关于奥斯曼自己期望的收入，他说:“目标总是达到6位数。” 他知道随着冬天的临近，夏洛特尽管没有看到冻结中西部和东北房地产市场的严重冻结，但销售会变慢。

对奥斯曼来说是春天。

奥斯曼说，准备下一次待售房屋的消费没什么大不了的。 1000美元到2000美元用于3d家庭的参观、摄影和演出。 尽管如此，新的机会还是遍布城市各处。

他说:人们只是在这里排队。 他指着中央大街旁温莎公园的房子，在那里工人们似乎每隔三分之一就有灰色的日常工作。 家。 这是下一个繁荣时期。

但是，所有的交易，所有的清单，所有希望的zillow搜索背后的问题是，下一次衰退什么时候到来和上次一样糟糕吗？

奥斯曼耸起吉普车，举起双手。

奥斯曼说:“不可能永远保持高。”

大多数房地产经纪人在三件事上达成一致。 他们无法预测下一次衰退什么时候发生。 但迟早会来的。 可能不像大萧条那样可怕。

夏洛特地区房地产经纪人协会当选主席和艾伦特房地产经纪人协会地区副主席约翰·金鲍姆说，目前的市场基于基本面而不是投机。

关于2008年和2009年的当地市场，kindbom表示:“那个时期发生了很多愚蠢的事件。 房地产领域，建筑商，经纪人，贷方。 我们都是问题的一部分。

很多人都看到了，他们在赚钱。

房地产商没有看到衰退前泡沫期扩散的恶作剧。

科廷汉姆·粉笔的房地产经纪人布兰登·贷款( brandon lawn )专门研究价值数百万美元的房地产，称贷款标准正在收紧。 银行没有说明书提供的无发票贷款(导致数百万件的停止偿还权)没有回来。

朗说，10年前，他根据自己说的收入获得贷款，可以购买200万美元的房子。

现在，那是完整的文档。 他们确认一切。 他说

那么，夏洛特的房地产市场能在低供给、高诉求、高价格的漩涡中停留多久呢？

kindbom和其他代理商一样，不能给出准确的答案，但他确信力量会平衡。 我确信供给会赶上的。 不这样做的话，诉求就会减弱。

他说:“这是一个周期。 那些都不同，但都一样。

但是，我知道房地产周期不太可预测。 全国性房屋倒塌几个月后，《夏洛特》杂志2008年4月的文案试图预测该市房地产市场的快速发展方向。

所以，百万美元的问题是夏洛特是繁荣还是破产？ 事实表明，两者都不同。 故事总结说。 随着全国房地产市场的低迷，夏洛特希望保持自己的地位。

如果夏洛特不想看到那个崩溃的到来，有机会看到下一次崩溃吗？

从曾经位于斯蒂尔克里克( steele creek )的米尔伯格( fort mill )和坎纳波利斯( kannapolis )跨越遥远田野的细分区域，到席卷整个城市社区的整修和拆迁狂潮，无处不在。

他购买吉普赛大提琴钥匙以来，乔纳森·奥斯曼( jonathan osman )行驶了约23，000英里，从展示到展示，拍下了新名单的照片，结识了潜在的目标群体。

就像他拥有的其他16辆车一样，他购买了采用的suv。 因为他知道自己要积累多少里程。

行驶距离是事业辛苦和努力的一部分。 因此，对满足顾客需求的好车的期待也很高。 与此混在一起的是试图出售房子的世俗细节，但我们大多数人可以轻易忽略这些细节。

各种庭院打h :未经批准的贷款认为，房屋价值超过他所知价值的卖方希望有一所买方的好学校，愿意支付350，000美元，住在四居室的封闭式房子里。 而且还有其他奇怪的问题。 奥斯曼因为是警察追赶的死伤者，所以不得不更换他有点待售的标志。

这个十月的星期六，他的电话响了——一个顾客在地下室丢了垃圾，买家不满意。 用奥斯曼外交的色调变得圆滑。

除了一般情况恶化外，奥斯曼还面临着房地产商的流入、以技术投资者为中心的企业向城市购房者的流入、市场整体的压力等更加激烈的竞争。

房地产经纪人协会主席kindbom承认，奥斯曼等房地产经纪人面临着新的挑战。 但是，他说，这个领域仍然为敬业的专家提供了很多机会。

他说:“那里的房地产商比以往任何时候都要花更多的时间，其中很多只是名义上的被许可人。 专职人员没问题。

zillow于12月在夏洛特上市。 redbud group房地产经纪人兼首席执行官trent corbin将代表这家企业解决所有交易。 该企业是ibuyers承诺向卖方提供迅速的全部现金优惠之一。 这些企业拼凑起来，自己转卖房子。

对我们来说，这意味着列出越来越多的产品。 corbin先生说。

尽管出现了新技术，但首先是zillow的在线名单，其次是knock、offerpad、zillow这样的企业直接介入买卖家，房地产抵制硅谷的破坏力。 在面对面的相互作用下，它仍然是高度本地化的领域，房地产商是这一切的中心。

但是，科尔宾表示，客户的喜好，特别是千禧一代的购买者(现在接近40人)的喜好，希望推动这一变化。

他说:“我想点披萨，知道在哪里。” 我希望uber能在4分钟内到达那里。 人们希望在房地产交易中获得这种透明度和便利性。 而且，历史上还没有。

奥斯曼( osman )和大多数周末一样，将于10月的第二个星期六开始。 和她儿子一起在arrowood road附近的餐厅吃早饭。 然后开始和顾客约会和上映。

周末忙于房地产，但奥斯曼秋冬保存着周日初恋:华盛顿红队的一部分。 比赛日，他主持了一个小时的当地广播，谈到了wgnc、fm 101.1的队伍，同时每周在epicentre的威士忌河边举办热门看台。

奥斯曼( osman )从23岁开始从事房地产销售。 2006年，奥斯曼( osman )决定和妻子一起住，从华盛顿特区的郊区搬到夏洛特( charlotte )。

房地产泡沫破灭前的几年似乎是房地产商进入新市市场的不祥时期。 但是，随着房地产市场的衰退，奥斯曼发现了专门研究销售不良房地产的尼奇市场(其他代理商不太希望的，杂乱无章的业务)，在会议上向其他房地产代理商教授了博客和社交媒体战略。 四年前，他从凯勒·威廉姆斯( keller williams )分离出来，创立了自己的企业tryon realty partners。

市场曾经上涨，但现在不同了。

你的库存越来越多了。 奥斯曼说。 价格更稳定。 他想起了不购买的潜在目标群体，犹豫了一下，决定了。 请回想一下。 他们可能希望自己拥有。

一点数字表明了这种变化。

年9月:夏洛特地区有15，000多所房屋销售，估计有5个月的库存量。 从上市到成交平均房价为228，085美元，在市场上停留了129天。

2019年9月:市场共有9，272所房屋，库存量仅为2.2个月。 普通房子的售价略高于30万美元，从上市到成交在市场上停留了90天。

即使购买者和销售者不知道这些数字，也觉得和别人不一样。 星期天看房子星期一摇晃，星期二得知房子被卖了。 我在找麦迪逊公园的房子。 这套房子每年售价22万美元，目前售价接近63万美元。 在广播中经常播放的翻新广告、有前途的研讨会上，教大家不花钱赚钱的方法。

房地产经纪人表示，待售房屋的稀缺性和快速上涨的价格引发了自我强化周期。 人们不想列出自己的房子。 因为一旦出售，他们将成为面临同样紧张的库存和高价格的买家。 这给供给带来了巨大的下行压力，使库存不足更加严重。

买家犹豫不决是因为在上次撞车事故发生之前看到了为高价买家发生的事件。

奥斯曼说:“人人都害怕在最高市场购买商品。 困难的是，不知道什么时候会到达山顶。

这有助于拒绝第一个买家。 他们不是20年代初他当房地产商时工作的人。

他说:“一开始，我的第一个买家就像我。 可以得到充满爱心的贷款。 现在我的第一个买家30多岁了。 他们很谨慎。

1981年，据美国全国房地产经纪人协会称，首批购房者平均年龄为29岁，占销售总额的44%。 去年，第一批买家只占销售额的33%，平均年龄为32岁。

对奥斯曼来说，这本书将于2019年马上关闭。 他已经计划拍下明年年初发售的房子的照片。 这样的话，进入市场的时候，景观看起来不明亮。

在这一年的这些上面，我几乎拥有了一切。

美国银行发放奖金后，夏洛特( charlotte )的销售首次大幅增加一般是在2月。 对于奥斯曼这样的房地产经纪人，准备工作非常重要。

发生变化。 离开奥斯曼的顾客在钢花园的联排别墅里，看到夏洛特上写的招牌，新的旧的混在一起了。

在奥斯曼北戴维森大街( north davidson street )巡逻时，他指出了复古的皮卡车。 那个木板上安装了自由放养啤酒( free range brewing )，停在装饰着红色闪闪的油漆的卡迪拉克( cadillac )附近，轮圈和吉普车一样大。 建筑机械在附近倾斜，工人在那里建了另一座块状公寓。

那个很完美。 夏洛特，奥斯曼说。 赶时髦的人、驴子、公寓、道路都被夷为平地。